被相続人が抵当権付きの住宅などを持っていた場合、どのようになるのでしょうか？今回は抵当権の承継について解説いたします。

まず抵当権と根抵当権があります。抵当権は住宅ローンなどで馴染みがあるかと思いますが、根抵当権は聞いたことがない方が多いのではないでしょうか？まずそこの解説からいたします。

根抵当権は契約する際に極度額（上限金額）と債務の範囲を定めます。設定をすればその範囲内で何度も借り入れ、返済ができます。抵当権の場合は抵当の対象となる債権が完済すれば自動で消滅します。

そのため完済後、債権者は抹消書類を債務者に出す義務があります。抹消登記は自動でされないので債務者は注意が必要です。しかし根抵当権の場合は何度も借り入れができるので今ある債権が完済されたからといって自動で消滅することはありません。抵当権と根抵当権には上記のような違いがあります。

債務者の抵当権付きの不動産を相続により承継する場合は、まずその不動産の所有権移転登記（相続によるもの）を行い、その次に抵当権債務者の変更を行います。根抵当権の場合も同様です。根抵当権の場合、相続開始時にその根抵当権の元本が確定しておらず、相続後もその根抵当の関係を引き継ぐ場合は根抵当権債権者と根抵当権設定者の間で指定債務者（相続人）の合意をして根抵当権変更登記をする必要があります。

不動産の所有者がなくなった場合、その不動産に債務の担保として抵当権がかけられているとします。その際は相続人は抵当権付き物件を相続することとなります。通常の抵当権の場合は上記の通りで、根抵当権の場合解説します。

根抵当権付きの物件を相続する場合は、まずその不動産の所有権移転登記（相続によるもの）を行い、次に相続を原因とする根抵当権債務者変更の登記を行います。

さらに相続開始時点で根抵当権の元本が決まっておらず相続後もその権利を相続し存続する場合は根抵当権者と根抵当権設定者との間で相続人の内から債務指定者の合意をし、その合意を原因とする根抵当権変更登記を行う必要があります。このようにすることによって被担保債権は相続後も確定せず、指定債務者が負担する債務も被担保債権に含まれることとなります。

上記の登記は根抵当権者が登記権利者、設定者が登記義務者として申請を行います。相続債務の承継および分割は法的に当然発生するもので債権者と債務者との間の契約などによるものではありません。したがってこの登記申請において、登記原因を証明する添付書面はありません。